Erfahrungen mit Kapitalanlagen: Selbstnutzung oder lieber nur Geldanlage?

 Zunächst denkt wohl jeder: Immobilie ist Immobilie – Hauptsache ich habe mein Geld gut angelegt! Das ist aber genauso falsch wie die Aussage: Auto ist gleich Auto.

Was ich damit meine ist Folgendes:
Als kleiner Junge drückt man sich an der Scheibe von Autohändlern wie Porsche und Ferrari die Nase platt. Später, als arbeitender Bürger, denkt man eher praktisch: Wie viel Auto brauche ich wirklich für den Beruf, die Familie und mich?

Den Wunsch, für sich selbst am liebsten einen Porsche fahren zu wollen, ist auf Immobilien übertragbar: Der Porsche steht für das hochherrschaftliche Einfamilienhaus mit Garten und Pool, das man gerne hätte. Mit genügend Eigenkapital kann man sich ein solches Haus leisten und bei entsprechenden monatlichen Einnahmen (aus anderen Quellen) auch aufrechterhalten. Dieses Haus ist allerdings – auch gut gepflegt – nach 20 oder 30 Jahren Selbstnutzung kein Neubau mehr und von der Ausstattung und Bausubstanz meist veraltet.

So ein Haus in die Vermietung zu geben ist schwierig – macht der Mieter den Pool sauber, pflegt er das Haus, stimmt die Rendite? Die Wahrscheinlichkeit ist hoch, dass sich der Wert des Hauses noch weiter reduziert.

KAPITALANLAGEN

Gebrauchte Häuser aus den 60er und 70er Jahren statt Neubau als Kapitalanlage

Eine Alternative zum Neubau als Kapitalanlage ist das gebrauchte Haus, an dem der handwerklich Begabte die eine oder andere Macke selber in Ordnung bringen kann. Für diese Personengruppe ist ein gebrauchtes Haus die richtige Wahl. Für einen viel beschäftigten Arzt dagegen ist es eher uninteressant – er möchte ein fertiges, neuwertiges Haus beziehen und nichts mit solchen Dingen zu tun haben. Je nach Lebenslage und Einstellung ist die Herangehensweise eben unterschiedlich und kann dennoch richtig sein.

INTERESSANTE BEISPIELE AUS DER PRAXIS

• Porsche oder praktischer Lieferwagen?
  Zurück zum Beispiel teurer Sportwagen versus Mittelklasse- bzw. Gebrauchtwagen: Die eigene Vorstellung von schön und gefällt mir ist hier nicht zielführend. Statt einen exklusiven Sportwagen (= Neubau Einfamilienhaus) zu kaufen, nehme ich doch lieber einen Lieferwagen (= Mietshaus), den ich einsetze, um Einnahmen zu generieren, denn der fährt mir mit jedem Kilometer Geld ein.
• Kapitalanlage, um die eigene Miete zu finanzieren.
  Ich erinnere mich an einen Kunden, der in München ein Einfamilienhaus in guter Vorstadtlage für damals 5.000,- DM monatlich gemietet hatte – der Wert des Hauses lag bei 1,5 Mio. Den Kauf dieses Hauses hätte ihm die Bank mit seinen rund 100.000,- DM Eigenkapital nie finanziert. Also hat er Folgendes gemacht: Er kaufte mit dem Geld bei mir ein Mehrfamilienhaus im Ruhrgebiet, was ihm über 5.000,- DM mtl Miete einbrachte – das Haus war zum Teil finanziert und mit dem Überschuss konnte er den größten Teil seiner eigenen Miete in München bezahlen. Clever!
• Ein anderes Beispiel:
  Der Juniorchef in der 3. Generation einer der größten Immobilienfirmen hier in Düsseldorf ist sehr stolz darauf, dass er zur Miete wohnt und sein Geld in Immobilien zur Kapitalanlage steckt. Auch wieder jemand, der ohne Weiteres in einer eigenen Immobilie wohnen könnte, sich aber entschieden hat, es nicht zu tun.
• Und noch ein Beispiel:
  Erst neulich habe ich ein Video von einem meiner neuen Kunden angesehen, einem Investmentbanker der Firma “Investment Punk”, der die gleiche Ansicht vertritt und das, obwohl er in dem Video auch davon spricht, dass er aus seinem Frankfurter Immobilienbesitz zwischenzeitlich monatlich 100.000,- € Miete kassiert. Er könnte sich also leicht etwas Eigenes leisten, entscheidet sich jedoch aufgrund seiner Lebensumstände dagegen. 

EINE WITZIGE GESCHICHTE

Der reichste Hausmeister in Deutschland
Eine witzige Geschichte aus dem Frankfurter Raum, die auf einzigartige Weise beleuchtet, wie unterschiedlich Kapitalanleger sein können: Es handelt sich um einen unscheinbaren, ja geradezu ärmlich aussehenden Mann, dessen Vater schon Hausmeister war und der selber täglich als Hausmeister tätig ist. Dieser Mann besitzt 14 oder 15 eigene Häuser und verzichtet dabei auf jegliche Statussymbole. Man würde ihm dieses Vermögen niemals ansehen, aber er nennt sich selber “Der reichste Hausmeister Deutschlands”.
  
Also ist Kapitalanlage oder Miete in jedem Fall differenziert zu betrachten und immer eine individuelle Entscheidung, natürlich abhängig von den Finanzen.

MEINE EIGENE VORGEHENSWEISE SEIT FAST 40 JAHREN
(… siehe hierzu das Bild meiner eigenen Immobilie ganz oben)

Noch bevor Marieta und ich geheiratet haben, haben wir die erste Immobilie, eine 2-Zi.-Wohnung aus den 60ern gekauft, selbst bewohnt und damals nach 2 Jahren steuerfrei verkauft. Das Gleiche mit der 2. Wohnung: Ein kleines Penthaus, Neubau, ca. 100 qm, in dem wir etwa 7 Jahre gewohnt haben. Dann sind wir für nur 9 Monate in ein selbst gebautes Einfamilienhaus, ca. 170 qm, gezogen. Das Grundstück hatten wir allerdings schon länger und konnten deshalb dieses Haus steuerfrei veräußern. Damit hatten wir dann Ende 1979 die benötigten Geldmittel für unser Haus in der Achenbachstraße, ein Jugendstilhaus – Villa mit einem 250-qm-Wohn-Penthaus – und 670-qm-Büro plus einer 80-qm-Einliegerwohnung, insgesamt rund 1000 qm. Ich bin ein Selbstnutzer und Kapitalanleger in einem und habe die Vorteile eines stabilen, langjährigen Wohnsitzes immer als etwas Positives empfunden.
 
In der Tat habe ich aber immer den Steuer- und Liquiditätsvorteil, mit der angenehmen Wohnverbesserung verbunden, um eine schönere und bessere Wohnmöglichkeit und mehr finanzielle Möglichkeiten zu haben. In meinem Fall funktioniert es auch besser, Wohnen und Büro/Arbeit in meinem eigenen Gebäude zu haben und mir täglich 1,5 Std. Anfahrtswege zum Büro zu ersparen. Das sind im Jahr fast 500 Arbeitsstunden. Dadurch habe ich mehr Effizienz in der Arbeit und im Privatleben.

Generell: Man muss sich darüber im Klaren sein, dass, wenn man ein Haus zur Kapitalanlage kauft, man in diesem Haus Mieter haben wird und sich mit diesen auch auseinandersetzen muss. Will man das nicht, sind Probleme vorprogrammiert.
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WAS KOMMT DANACH?

Für manche Kunden ist es nicht nur sinnvoll an den Ankauf zur Selbstnutzung oder als reine Kapitalanlage zu denken, sondern auch gleich über die Weitergabe an die Familie und daran, was mit dem Haus in der Zukunft geschehen soll: Gibt es Kinder und damit Erben? Wer bekommt das Haus oder evtl. die Häuser, usw., woraus sich eine ganz andere Herangehensweise an das Thema ergibt. Dieses Thema werden wir in einem weiteren Newsletter behandeln.

BEISPIELE FÜR SICH RECHNENDE KAPITALANLAGEN

Während alle Welt – vor allem Politiker und Gewerkschaften – nach „billigem Wohnraum” schreit, sind die Baukosten in den letzten Jahren (so eine „Initiative für preiswertes Bauen”) gleichzeitig um 25 % durch erhöhte Auflagen und Genehmigungsfragen gestiegen, was es für die Baubranche oder den Bauherren schwierig macht, den Wohnraum billig herzugeben.
 
Auf meiner Website unter Kempe Brief 2017 findest Du sich rechnende Angebote, und zwar in der Gegenüberstellung, bei voller Finanzierung des Kaufpreises und was dann als Überschuss übrig bleibt. Das scheint mir doch Grund genug zu sein, sich mit Immobilien zur Kapitalanlage zu beschäftigen 😉

Ich hoffe, meine Beispiele und Geschichten haben Dir geholfen, dieses Thema besser zu verstehen. Es ist in der Tat nicht möglich, eine 08/15-Lösung anzubieten. Jeder Einzelfall, also Deine persönliche Situation, muss man genau beleuchten, um eine korrekte Entscheidung treffen zu können. Du kannst mich gerne anrufen, wenn Du Fragen dazu hast.

Herzlichst,

Dein Klaus
Immobilienmakler aus Leidenschaft